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涨知识,涉及每个人房贷的利率,Lpr转化原来这么选,可以省钱

来源:吉屋网   发布时间:2020-04-30

针对2020年4月20日央行针对房贷真正意义上降息,以此分析原客户如何转化,未来房地产货币政策趋势,特汇总以下问题简要解答。

本篇文章逻辑上分五部分

第一部分:LPR的一个简单概念。

第二部分:2020年1月1日之前存量房贷转化。

第三部分:2020年1月1日—2020年4月20日房贷利率情况。

第四部分:2020年4月20日—至今,房贷真正意义上的降息。

第五部分:中央自17年中旬调控房地产,历次中央政治局会议关于房地产表述。

第一部分

一、 什么是LPR

LPR概念:LPR=MLF+银行加点,MLF为中期借贷便利,是一种市场化利率。综合18家银行,包含国有银行、城市银行、外资银行等报价,去掉最高和最低值,平均得出每月央行LPR利率。

第二部分(货币政策的定向偏宽松、房地产持续的调控政策)

二、 2020年1月1日之前贷款转化政策

1、 转化客户:2020年1月1日之前基准利率商业贷款方式客户,不含公积金贷款,同理组合贷客户,商业贷款部分也需要转化,原来是固定利率的也需要转化。

2、 转化时间:央行要求在3月1日到8月31日之前完成。

3、 转化后两种方式:固定利率和浮动利率。

4、 转化后利率调整周期:至少为一年,正常为每年1月1号调整。

5、 转化后利率计算方式:LPR+银行基点=原房贷利率。

转化涉及两个值不变:a、转化期间LPR=4.8%(核定值为2019.12月LPR)。

b、转化期间利率为原房贷利率。

c、以此确定银行基点,此基点还清之前永久不变。

6、 2020年1月1日之前房贷转化举例

转化浮动利率:a、原来是基准上浮10%,那就是4.9%*(1+10%)=5.39%,转化后是4.8%+59(基点)=5.39%,59个基点永久不变,月供随央行LPR变化而变化。

b、原来4.9%折扣9折,那就是4.9*0.9=4.41%,转化后是4.8%-39(基点)=4.41%,-39个基点永久不变,月供随央行LPR变化而变化。

转化固定利率:原利率为基准利率上浮10%,利率为5.39%。或者原利率为基准利率9折,利率为4.41%。那转化后此利率5.39%,或者4.41%还清之前永久不变。

三、 转化选择固定还是浮动

1、 宏观预测长期:按照发达国家经济发展历程和利率水平,中国经济发展过程中长期看,整体利率水平会走低,这是必然趋势,还会有很大的下调空间。

2、 宏观预测短期:全球经济一体化相互影响,现随着疫情全球大规模爆发,经济形式不容乐观。为刺激经济发展,全球已呈现货币宽松态势,短期已经进入利率下行周期。

总结:从长周期和经济发展趋势看应该选择:浮动LPR。

3、 通货膨胀:大趋势利率下降,但是如遇到通货膨胀率过高,经济发展过热,这时候大概率会是加息周期。

4、 房地产调控周期:贷款利率分1年期和5年期以上,房贷基本为5年期以上,且LPR每月调整,每年1月1日调整存量房利率,所以这里就会存在操作空间。房地产调控和中国经济发展形势、中国产业结构和升级、中央对于房地产态度、中国地方政府负债率和居民杠杆率等因素有关。

总结:这就是不确定性,5年期以上变化和房地产调控息息相关,不能排除央行对5年期以上做定向调整,这时候房贷会上涨。原7折、8折、9折的,贷款额不高,这种情况建议选择:固定利率。

其实本质上存量房贷款利率LPR选择就是:在判断央行未来五年期LPR利率高于还是低于4.8%。如果低于那浮动就合适,如果高,那就是固定合适。


文章来源:今 日 头 条

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